突发!深圳房贷再次收紧,买房更难了，小产权房或许是不错的选择
2021-05-09 来源：深圳VIP房产网
5月6日，建行深圳市分行下发通知，首套房贷款利率执行标准为LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷款利率执行标准为LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。
另外，为体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持，此次安居型商品房贷款利率维持不变，即执行LPR+30BP（相当于4.95%）。
这是什么信号？又有多大影响呢？
1 .为什么要调整房贷利率？
首先，本来就有这个规定。
2019年8月启动LPR改革时，央行就明确规定，首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60个基点。
要注意，这只是不能突破的下限。但人行各省级分行，可以在“一城一策”的框架下，因城施策制定本地的“加点水平”，即在上限原则上没有规定。
也就是说，在国家的下限基础上，各个地区可以对首套房贷、二套房贷提高加点的水平。
比如，今年前后，广州楼市火爆，调控政策还在酝酿中。
于是，自上而下监管的央行、国有大银行开始行动了。从1月份开始，广州首套房贷利率连续3个月回升，加点的幅度很明显。
到4月份，广州首套房贷利率水平达到5.26%，成为一线城市中首套房贷利率最高的城市。
当然，我们认为，广州的做法与过去无差异。也就是，调控来了，不管是不是首套房贷，都一刀切地收紧，额度和利率都紧。
新一轮楼市信贷收紧，额度管控很严格，目的就是让资金进入“中小微”。但是在房价再创新高的情况下，这一收紧对刚需的冲击太大了。
所以，其实政府需要在差异化上下功夫。
其次，深圳房贷差别化、精细化有信号意义。
深圳这一轮调控，金融上的问题最大。
特别是在控制杠杆炒作、经营贷和消费贷违规流入楼市上问题的上，可谓屡屡被诟病，金融监管部门的压力很大。所以，一边整顿，一边要构建长效机制。
但是，面对深圳当下的高房价，刚需本来就很受伤了，现在又遇上了信贷收紧、利率攀升，买房会更难。所以也需要差异化执行。
2 .本次调整，有风向标意义
我们注意到，此次深圳房贷利率调整，有几个特征：
一、首套房贷和二套房贷利率，同步上调
首套房贷利率从4.98%上调至5.10%；二套房贷利率从5.25%上调至5.60%。
在楼市热度比较高时，说实话，根本分不清首套房是不是投资需求。比如，去年外地人落户深圳炒房，基本都是首套房购置，但毫无疑问都是投资客。
根据央行深圳市中心支行的数据，2021年一季度，深圳市人民币贷款增加3601.07亿元，同比多增了443.16亿元。
其中，以按揭贷款为主的居民中长期贷款增加1056.73亿元，企业中长期贷款增加1952.61亿元。考虑到消费贷、经营贷流入楼市，居民房贷和企业贷款等量齐观。
看到这个数据，监管层能开心吗？
所以，为控制楼市热度，增加“中小微”贷款，首套房贷、二套房贷利率只能全部上调了。
当然，这样做可能会错杀“真刚需”购房的积极性。
所以，这次上调的幅度不一样，首套房贷利率只上调了15个基点，二套房贷利率上调了35个基点。
二、首套房和二套房贷的利率差扩大
之前，深圳二套房贷款利率只比首套房利率高29个基点，现在扩展到了50个基点。
而4月份北京首套房利率比二套房低为50个基点，上海为59个基点，广州去年11月份为34个基点。
这么看，调整前的深圳首套和二套房贷利差是最小的。
另外，在利率调整前，4月份深圳的二套房贷平均利率，在一线城市中也是最低的。
3 .长期低利率，背后有猫腻
很多人就纳闷了，深圳房价这么高、涨得这么快，“刚需”最受伤，也最受冲击，难道不应该降低利率，把宝贵的住房信贷资源向首套房倾斜吗？
为什么会出现这种情况？耐心听下面的分析：
2020年10月份，全国房贷利率终止“九连降”后首次回升。
但对深圳来讲，自2018年8月份，首套房贷利率已连续29个月下跌，一直到去年底才开始触底，并从2020年12月份4.95%的阶段性最低位反弹至今年4月份的4.98%。
首套房贷稳定，也就罢了，有利于刚需。
但是在这次调整前，深圳的二套房贷款平均利率连续8个月保持在5.25%的水平，这是2017年以来的最低水平。
而且还一直呈现下降趋势，从2020年初的5.51%降至5.25%，这一利率水平在10大城市里面排名靠后，也明显低于北上广的利率水平。
楼市调控，最关键的是把住金融的闸口。
深圳应是调控最严的城市，为何房贷利率不升反降呢？
去年底，深圳某一国有大银行的朋友告诉我说，他们深圳分行的按揭贷款最低利率为LPR+20个基点，而广州、佛山分别为LPR+40和LPR+60。
为什么会出现这种情况呢？
该朋友说，深圳金融机构多，银行、小贷、私募、担保等等，金融市场竞争非常激烈，而房贷又是公认的优质资产。只有降低利率，才能获得更多市场份额，而提高利率的话，本行的市场份额就会下降。
广州的房贷市场竞争没那么激烈，而总行也要考核分行利润。“保利润”就得提高利率，市场份额也不会明显下降。对佛山来说，更得如此了。
树欲静而风不止，釜底薪火旺，怎能指望水不沸腾呢？
所以，深圳购买力强，绝不是深圳人有钱，而是深圳人有金融这个利器。越是有钱的人，投资布局越广，越注重利用杠杆，他们算的是自有资金回报率。
本来，住房信贷资源，应优先保障刚需购房，然后才是二套改善性购房，特别是在金融收紧的情况下，更应该如此，这是最基本的贷款逻辑。
而且，在没有普惠性住房金融的情况下，公积金又杯水车薪，国有大行的商业性房贷，就应该发挥社会责任。
当房地产金融政策收紧时，要保障首套房贷利率稳定，提高二套房贷利率。但如果为赚钱、为市场份额，就变味了。
银行为了市场份额，为了利润压低房贷利率，购房者为买房，投资客为炒房也希望房贷利率保持低位，大家一拍即合。
现在知道，为啥“经营贷”、消费贷进入楼市难控制吗？一样的道理。
现在，总算开始拨乱反正了。作为最大的按揭银行，深圳建行这个住房信贷新政，具有很强的风向标意义。
就像深圳建行率先开始贯彻二手房指导价一样，差异化的按揭政策，其他国有银行也一定会跟着执行的。
另外，这个政策本质上也是稳定楼市的举措。
对于刚需来讲，房贷上调，无疑又加重了购房者的负担，现在买房的难度又进一步加大了，那深圳小产权房或许是不错的选择，首先小产权的价格相对于商品房更低，甚至不到同地段的三分之一，部分小产权房是可以落户的，落户之后一般的公立学校上学没有问题，是你会怎么选择呢？
对于刚需来讲，房贷上调，无疑又加重了购房者的负担，现在买房的难度又进一步加大了，那深圳小产权房或许是不错的选择，首先小产权的价格相对于商品房更低，甚至不到同地段的三分之一，部分小产权房是可以落户的，落户之后一般的公立学校上学没有问题，是你会怎么选择呢？
