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突发!深圳房贷再次收紧,买房更难了,小产权房或许是不错的选择

2021-05-09 来源:深圳VIP房产网

5月6日,建行深圳市分行下发通知,首套房贷款利率执行标准为LPR+45BP(相当于5.10%),二套房贷款利率执行标准为LPR+95BP(相当于5.60%),相比之前分别上调15BP和35BP。
 
另外,为体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持,此次安居型商品房贷款利率维持不变,即执行LPR+30BP(相当于4.95%)。

 
 
这是什么信号?又有多大影响呢?
 
1 .为什么要调整房贷利率?
 
首先,本来就有这个规定。
 
2019年8月启动LPR改革时,央行就明确规定,首套房不低于LPR,二套房不低于LPR+60个基点。
 
要注意,这只是不能突破的下限。但人行各省级分行,可以在“一城一策”的框架下,因城施策制定本地的“加点水平”,即在上限原则上没有规定。
 
也就是说,在国家的下限基础上,各个地区可以对首套房贷、二套房贷提高加点的水平。
 
比如,今年前后,广州楼市火爆,调控政策还在酝酿中。
 
于是,自上而下监管的央行、国有大银行开始行动了。从1月份开始,广州首套房贷利率连续3个月回升,加点的幅度很明显。
 
到4月份,广州首套房贷利率水平达到5.26%,成为一线城市中首套房贷利率最高的城市。

 
当然,我们认为,广州的做法与过去无差异。也就是,调控来了,不管是不是首套房贷,都一刀切地收紧,额度和利率都紧。
 
新一轮楼市信贷收紧,额度管控很严格,目的就是让资金进入“中小微”。但是在房价再创新高的情况下,这一收紧对刚需的冲击太大了。
 
所以,其实政府需要在差异化上下功夫。
 
其次,深圳房贷差别化、精细化有信号意义。
 
深圳这一轮调控,金融上的问题最大。
 
特别是在控制杠杆炒作、经营贷和消费贷违规流入楼市上问题的上,可谓屡屡被诟病,金融监管部门的压力很大。所以,一边整顿,一边要构建长效机制。
 
但是,面对深圳当下的高房价,刚需本来就很受伤了,现在又遇上了信贷收紧、利率攀升,买房会更难。所以也需要差异化执行。
 
2 .本次调整,有风向标意义
 
我们注意到,此次深圳房贷利率调整,有几个特征:
 
一、首套房贷和二套房贷利率,同步上调
 
首套房贷利率从4.98%上调至5.10%;二套房贷利率从5.25%上调至5.60%。
 
在楼市热度比较高时,说实话,根本分不清首套房是不是投资需求。比如,去年外地人落户深圳炒房,基本都是首套房购置,但毫无疑问都是投资客。
 
根据央行深圳市中心支行的数据,2021年一季度,深圳市人民币贷款增加3601.07亿元,同比多增了443.16亿元。
 
其中,以按揭贷款为主的居民中长期贷款增加1056.73亿元,企业中长期贷款增加1952.61亿元。考虑到消费贷、经营贷流入楼市,居民房贷和企业贷款等量齐观。
 
看到这个数据,监管层能开心吗?
 
所以,为控制楼市热度,增加“中小微”贷款,首套房贷、二套房贷利率只能全部上调了。
 
当然,这样做可能会错杀“真刚需”购房的积极性。
 
所以,这次上调的幅度不一样,首套房贷利率只上调了15个基点,二套房贷利率上调了35个基点。
 
二、首套房和二套房贷的利率差扩大
 
之前,深圳二套房贷款利率只比首套房利率高29个基点,现在扩展到了50个基点。
 
而4月份北京首套房利率比二套房低为50个基点,上海为59个基点,广州去年11月份为34个基点。
 
这么看,调整前的深圳首套和二套房贷利差是最小的。
 
另外,在利率调整前,4月份深圳的二套房贷平均利率,在一线城市中也是最低的。

 
3 .长期低利率,背后有猫腻
 
很多人就纳闷了,深圳房价这么高、涨得这么快,“刚需”最受伤,也最受冲击,难道不应该降低利率,把宝贵的住房信贷资源向首套房倾斜吗?
 
为什么会出现这种情况?耐心听下面的分析:
 
2020年10月份,全国房贷利率终止“九连降”后首次回升。
 
但对深圳来讲,自2018年8月份,首套房贷利率已连续29个月下跌,一直到去年底才开始触底,并从2020年12月份4.95%的阶段性最低位反弹至今年4月份的4.98%。
 
首套房贷稳定,也就罢了,有利于刚需。
 
但是在这次调整前,深圳的二套房贷款平均利率连续8个月保持在5.25%的水平,这是2017年以来的最低水平。
 
而且还一直呈现下降趋势,从2020年初的5.51%降至5.25%,这一利率水平在10大城市里面排名靠后,也明显低于北上广的利率水平。
 
楼市调控,最关键的是把住金融的闸口。
 
深圳应是调控最严的城市,为何房贷利率不升反降呢?
 
去年底,深圳某一国有大银行的朋友告诉我说,他们深圳分行的按揭贷款最低利率为LPR+20个基点,而广州、佛山分别为LPR+40和LPR+60。
 
为什么会出现这种情况呢?
 
该朋友说,深圳金融机构多,银行、小贷、私募、担保等等,金融市场竞争非常激烈,而房贷又是公认的优质资产。只有降低利率,才能获得更多市场份额,而提高利率的话,本行的市场份额就会下降。
 
广州的房贷市场竞争没那么激烈,而总行也要考核分行利润。“保利润”就得提高利率,市场份额也不会明显下降。对佛山来说,更得如此了。
 
树欲静而风不止,釜底薪火旺,怎能指望水不沸腾呢?
 
所以,深圳购买力强,绝不是深圳人有钱,而是深圳人有金融这个利器。越是有钱的人,投资布局越广,越注重利用杠杆,他们算的是自有资金回报率。
 
本来,住房信贷资源,应优先保障刚需购房,然后才是二套改善性购房,特别是在金融收紧的情况下,更应该如此,这是最基本的贷款逻辑。
 
而且,在没有普惠性住房金融的情况下,公积金又杯水车薪,国有大行的商业性房贷,就应该发挥社会责任。
 
当房地产金融政策收紧时,要保障首套房贷利率稳定,提高二套房贷利率。但如果为赚钱、为市场份额,就变味了。
 
银行为了市场份额,为了利润压低房贷利率,购房者为买房,投资客为炒房也希望房贷利率保持低位,大家一拍即合。
 
现在知道,为啥“经营贷”、消费贷进入楼市难控制吗?一样的道理。
 
现在,总算开始拨乱反正了。作为最大的按揭银行,深圳建行这个住房信贷新政,具有很强的风向标意义。
 
就像深圳建行率先开始贯彻二手房指导价一样,差异化的按揭政策,其他国有银行也一定会跟着执行的。
 
另外,这个政策本质上也是稳定楼市的举措。



对于刚需来讲,房贷上调,无疑又加重了购房者的负担,现在买房的难度又进一步加大了,那深圳小产权房或许是不错的选择,首先小产权的价格相对于商品房更低,甚至不到同地段的三分之一,部分小产权房是可以落户的,落户之后一般的公立学校上学没有问题,是你会怎么选择呢?